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房屋买卖担保借款合同履行裁判
2017-07-21 15:36:45 / 管理员

  社会生活中存在大量融资行为,相应会产生各种担保形式。其中,以房屋买卖担保借款合同履行,系司法实践中愈加频繁发生且引发争议较大问题。在法律明定“禁止流押”,特别是在2015年9月1日生效实施的最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条作出有针对性规定情况下,案型各异的“模糊实例”仍不断涌现,从各级法院公布典型案例及裁判规则中,我们可看出担保理论与实践在此一问题上彰显勃勃生机。

  本文检视数年间相关典型案例,拟就论题触发诸边缘情形中相关裁判规则作一类型化梳理归纳,姑为综述。


  单纯购房合同:认定借款依据不足

  双方当事人之间仅存在一份房屋买卖合同,且有种种迹象显示双方存在借贷关系,法律关系如何认定?新近权威公报案例提供了一种有说服力的裁判逻辑。在一审认定商品房买卖各种做法不符合“交易习惯”而认定名为买房实为借贷情况下,最高院二审认为购房合同签订后,实际履行过程中,部分事实可能引发不同认识和判断,但无任何直接证据证明系借贷关系;本案合同权利义务确定性已足,无需运用交易习惯弥补:现房约定迟延4个月后交付,系因案涉房产存在违反规划超建事实;对交易价格较低的疑点,从当事人之间密切关系及政府预售政策出台可得到合理解释;付款上,虽约定分期支付,但洪某一次性支付应属合同履行变更;收据问题上,发票系办房地产变更登记过程中所必需,认定先行开具收据违背交易习惯缺乏足够事实和法律依据;关于购房人收取返款是否高息,双方所述均无合同依据且无其他证据佐证,亦不宜据此通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。值得注意的是,购房人收款736万元,虽性质不明,法院最终从利益衡平角度出发,将该款从违约金总额中作了相应扣减。

  似是而非的交易现象表面上错综复杂,但相较作为直接证据的书面购房合同,在诸多疑点能得到合理解释情况下,从优势证据和高度可能性证明标准角度,对既存外化法律关系,最高院未作简单否定。


  事后购房合同:法律关系变更合法

  以购房合同担保借款履行,更权威的最高院指导案例呈现了一种合法可行模式。该裁判思路从以房抵债法律关系性质合法变更角度出发,维护债权人利益,同时关注到借款合同违法高息部分并依法作出调整,以实现双方利益衡平。

  最高院72号指导案例:2013年,汤某等借款2.6亿元予开发公司,为担保借款合同履行,汤某等与开发公司签订商品房预售合同。因开发公司逾期未偿,双方对账结算,按月利率4%、逾期利率10%计算,确认开发公司欠汤某等3.6亿元,双方随后签订商品房买卖合同,约定欠款本息转为已付购房款。本案中,最高院裁判认为:民间借贷本息经结算,转化为已付购房款,非属“作为民间借贷合同的担保”,而是借款到期,开发公司难以清偿债务,通过以房抵债,实现双方权利义务平衡的一种交易安排,属借款合同向商品房买卖合同法律关系性质变更。因涉及购房款支付,故有必要审查借款利息,以防止违法高息合法化。

  在另一种情形,当事人设定一种名为抵押,实为让与担保模式,在当事人办理“抵押物”过户登记手续后,是否应认定该让与担保效力?在担保人破产情况下,担保权人能否行使取回权或优先受偿权?有法院判决认为:案涉抵押协议约定债务人将房屋所有权转移给债权人,作为债务人履行债务的担保。在债务人履行义务后,再将担保标的物所有权返还给债务人,该种担保方式显非抵押,而系让与担保。双方在自愿协商基础上,根据合同自由原则,约定抵押人将房屋产权转移给债权人,作为履行债务的担保,并办理了房屋产权登记手续,上述行为并不违反我国法律禁止性规定,亦不违反社会公德、损害社会公共利益,因而有效。虽然双方约定债务人3年内不履行债务,债权人永久取得诉争房屋所有权,债务人不向债权人找补,但诉争房屋价值大大超过所担保债权,上述约定显失公平。在债权人将超过担保债权部分的房屋价值返还债务人前,债权人不能确定地取得诉争房屋所有权。因债务人已破产,债权人又不能确定地取得诉争房屋所有权,而设定让与担保的目的在于保证债权人能从诉争房屋中优先受偿,故债务人清算组有权请求债权人返还诉争房屋所有权。作为替代,债权人取得就该房屋优先受偿的权利。

  与上述裁判规则异曲同工,在最高院(2014)民提字第92号中,法院针对事后股权质押所作处理结论:法律禁止流质契约,但基于当事人意思自治原则,法律允许在担保债权已届清偿期后,债权人经协商通过质押财产的折价取得质押财产的所有权。


  因借贷而签购房合同:可视为担保

  过于昭然若揭的名为购房实为借贷,应以当事人真实意思表示为准。当事人签署购房合同并办理备案登记行为的真实意思,可认定双方成立借款担保关系。

  下述案例裁判规则广泛传播于各种权威媒体,可为前述民间借贷司法解释第24条先声,但处理规则又不尽相同,相较欲言又止的简略法条更为丰满且逻辑自足:2007年,开发公司为偿还严某借款,而与杨某签订商品房买卖合同并开具发票(事后缴销),并将购房备案登记由严某变更为杨某。杨某付全款后,开发公司向杨某账户汇入过61.1万元款项作为借款利息。最高院对此名为购房实为借贷的处理结果认为:交易背景及合同履行足以认定杨某与开发公司之间应为借贷,购房合同及备案登记构成非典型担保关系。杨某直接诉请交付房屋,违反禁止流押规定,故驳回诉请。


  借贷与购房合同并存:选择履行

  按期偿还借款,则购房合同失效;逾期偿还借款,则履行购房合同。对于此种实践中约定附条件履行的购房合同,明显具有担保借款履行性质,其法律性质如何认定?

  有法院认为事人在借贷关系成立前提下,签订商品房买卖合同并办理备案登记行为,系一种非典型担保行为。此种担保方式回避了法定抵押担保登记公示制度,可能损害到第三人权利。同时,抵押权人依法不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有,本案双方当事人所签借款、购房协议虽非抵押合同,但双方协议约定实质内容已违反法律禁止性规定,应认定无效。

  另一种有说服力的相反裁判处理结果认为:债务人为保证债务在规定期限内履行而将房屋所有权转让给债权人,并以此作为债务的让与担保,并非创设新的担保物权,而是合同自主约定担保权实现方式;债务未受清偿时,债权人并非确定、当然取得担保物所有权,该让与担保并不存在违背法律有关禁止流质契约的规定,应为有效。

  更主流、权威的裁判观点认为:购房、借款协议均有效。选择条款并非直接约定取得房屋,只能通过履行购房合同实现,故非流押条款;选择条款使债务人更具有主动性;既不撤销,又拒绝履行,有违诚信原则;因借款协议约定的购房协议解除条件未成就,判决继续履行购房合同。

  在认定流押实质似更符合传统、更为保险的情况下,以最高院为代表的法院处理规则,反其道而行之,顶住创设新物权模式指摘风险,以逻辑自洽的裁判理由,对当事人基于特定背景所作交易安排予以肯认,高格远蹈,清风扑面。


  选择履行:从以房抵债角度

  双方当事人为以房抵债而达成的附条件商品房买卖合同,约定还款期限届满前未偿还,则购房合同生效。对此,法院认为:双方协议并非重新构成债的关系,只是一个督促对方履债的约定,不能作为主合同,故担保合同基于的主从关系并不存在。双方通过协议和商品房买卖合同确立的是一种以房抵债协议,非为流质契约,并不违反《担保法》《物权法》等法律规定,应为有效。作为一直拖负欠款的开发公司,愿意以房抵债,不存在胁迫、显失公平情形,实属当事人对自己权利的一种处分。


  以房抵债:从显失公平角度

  一般认为,构成显失公平须“一方当事人利用优势或利用对方没有经验”,即需满足客观构成要件,亦需满足主观构成要件。法律使命即在于对当事人基于意思表示而产生的合理之期待利益的保护,它不应成为阻碍当事人意思自治的桎梏。

  但司法实践中,明显不合常理、权利义务失衡的书面购房合同,因显失公平,可予撤销:2006年4月,黄某、销售公司与开发公司签订合作销售协议,其中约定黄某需在7天内帮开发公司融资500万元。次日,黄某朋友陈某与开发公司签订商品房买卖合同,约定将当时单价3000余元/平方米的房屋按500元/平方米购买1万余平方米,陈某支付500万余元。同年12月,开发公司诉请撤销。法院裁判:将两合同内容与实际履行相较,应认定以房屋买卖作为出借人融资担保,构成流抵契约。同时,陈某乘人之危签订合同构成显失公平,故判决撤销。


  结语

  法律生活中,商主体基于多种利益考量所作交易安排,可能触及多种法律关系性质边界,但作为意思自治产物,如未脱离民商事法律规制总的出发点之一的公平原则,一般应维护其行为效力。同时,基于未受外力影响的无瑕疵意思表示主体,亦应对其交易行为负责,事后反言,有违民商事活动诚信原则,一般应为禁止。

  纷繁复杂的现实生活,变动不居的成文法条,透过以房屋买卖担保借贷合同履行的裁判规则梳理,再次验证法律生命在于经验而非逻辑之至理。


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